Étude de sol obligatoire en 2024 : êtes-vous concerné ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ÉLAN le 23 novembre 2018 et son application à partir du 1er octobre 2020, l’étude de sol est devenue une étape préalable obligatoire pour toute vente de terrain constructible non bâti et pour les contrats de construction d’une maison individuelle.

L’étude géotechnique doit être fournie et incluse dans l’acte de vente ou le contrat de construction. Cette mesure, loin d’être anodine, marque un tournant décisif dans le secteur de la construction.

Dans quels cas une étude géotechnique est-elle obligatoire ?

L’étude de sol est obligatoire dans deux cas principaux :

1. Vente de terrain constructible (Étude de sol G1) : Si vous vendez un terrain constructible situé dans une zone à risque modéré ou important, une étude de sol G1 est obligatoire. Le coût de cette étude varie entre 600 et 1 200 euros et est à la charge du vendeur.
2. Construction neuve (Étude de sol G2) : Si vous prévoyez de construire une maison individuelle, une étude de sol G2 est obligatoire. Le coût de cette étude varie entre 1 500 et 2 500 euros

Étude de sol : obligatoire ou pas ? Résumé en tableau

	Risque de Retrait-Gonflement des Argiles	Obligatoire	Prix Estimé	Qui Paye	Quand la Faire
Étude de sol G1 :	Zone à faible risque	❌
	Zone à risque modéré ou important	✅	600 – 1 200€	Vendeur	Avant la mise en vente
Étude de sol G2 :	Zone à faible risque	❌
	Zone à risque modéré ou important	✅	1 500 – 2 500€	Propriétaire	Avant le début des travaux
Projet d’extension	La surface est inférieure à 20 m²	❌
	La surface est Supérieur à 20 m²	✅	1 700 – 2 500 €	Propriétaire	Avant le début des travaux

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Pour une vision globale sur l’obligation et les enjeux des études de sol, y compris les récentes évolutions légales, lisez notre article complet sur l’étude géotechnique.

Pourquoi réaliser une étude de sol ?

Le but principal d’une étude géotechnique du sol est de détecter et d’anticiper les risques de mouvements du terrain pouvant causer des dégâts importants aux constructions.

Ces mouvements peuvent être dus à la qualité argileuse du sol, à la sécheresse ou encore à la réhydratation du sol. En effet, selon les autorités et la Fédération française de l’assurance, environ 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des sols argileux, ce qui représente un risque majeur pour la stabilité de ces bâtiments. Ce risque concerne principalement les habitations individuelles, dont les fondations sont plus légères que celles des immeubles collectifs.

Étude de sol obligatoire : les différents cas expliqués

Au-delà des considérations liées aux risques naturels, certaines situations imposent également la réalisation d’une étude géotechnique du fait d’obligations légales.

L’étude de sol préalable G1 est-elle obligatoire pour la vente d’un terrain ?

La vente d’un terrain est-elle soumise à une étude de sol obligatoire ?

Depuis la promulgation de la loi ÉLAN en novembre 2018, les propriétaires de terrains à bâtir situés dans des zones à risque moyen ou élevé d’exposition aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles ont l’obligation de fournir une étude de sol préalablement à la signature de l’acte de vente.

Le but de cette mesure est de protéger au mieux les acquéreurs d’un terrain constructible contre les éventuels risques liés à la nature du sol (instabilité, inondations, glissements de terrain…).

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L’étude de conception G2 est-elle obligatoire pour un projet de construction ?

La construction d’un ouvrage est-elle soumise à une étude de sol obligatoire ?

Pour les projets de construction neuve, la réalisation d’une étude de conception G2 est obligatoire dans les zones à risque ou sensible, c’est-à-dire présentant des risques modérés à important de retrait gonflement des argiles, de mouvements de terrain, d’inondations ou encore de cavités souterraines.

Cette obligation s’inscrit dans une démarche globale visant à prévenir et à protéger les ouvrages contre les risques naturels, tout en garantissant la sécurité des occupants.

Une étude de sol G2 est-elle obligatoire pour un projet d’extension ?

Bon à savoir : s’il s’agit de travaux d’extension dont la surface est inférieure à 20 m², l’étude de sol G2 n’est pas obligatoire (bien que fortement recommandée)

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Comment savoir si mon terrain est soumis à une étude de sol obligatoire ?

Auparavant, pour connaître l’exposition au risque d’un terrain, il était nécessaire de consulter le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) en vigueur sur le territoire.

Cependant, cette démarche a été grandement simplifiée grâce à l’outil Georisques.

Désormais, afin de déterminer si votre terrain est concerné une étude de sol obligatoire, consultez la carte d’exposition Georisques et insérez-y votre adresse en appliquant le filtre argile. Vous pourrez ainsi constater le niveau de risque auquel votre terrain est soumis.

Quelles conséquences en cas d’absence d’étude de sol ?

S’il est établi que l’étude de sol était obligatoire et que le vendeur ne l’a pas fournie lors de la vente, plusieurs sanctions sont possibles :

1. La responsabilité du vendeur peut être engagée : en effet, si le terrain s’avère inconstructible ou présente des risques importants non identifiés lors de la vente, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur afin d’obtenir réparation (remboursement, indemnisation…).
2. Le chantier peut être arrêté : Si les travaux de construction ont débuté sans que l’étude de sol n’ait été réalisée et qu’un problème survient, il est possible que le chantier soit interrompu jusqu’à ce que les problèmes de sols soient résolus.

Conclusion

En somme, l’étude de sol constitue une étape critique dans la réussite d’un projet de construction. Au-delà des obligations légales, elle permet surtout d’assurer la pérennité et la sécurité de l’ouvrage. Il convient de rappeler que l’étude de sol obligatoire reste souvent une étape essentielle pour maîtriser les risques liés à la constructibilité d’un terrain. Dès lors, même lorsque celle-ci n’est pas légalement obligatoire, elle constitue une preuve supplémentaire de transparence vis-à-vis des acquéreurs potentiels.