Loi ELAN : étude de sol – Tout savoir

La loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a été promulguée en 2018 pour répondre aux enjeux actuels du secteur de la construction. Parmi ces enjeux figurent les risques liés aux mouvements de terrain résultant des phénomènes d’argiles gonflantes et retrait.

Dans cet article, nous allons expliquer comment la loi ELAN encadre désormais les études de sol afin de sécuriser les projets de construction et prévenir les sinistres liés aux sols argileux.

La loi ELAN en 3 points : ce qu’il faut retenir sur les études de sol

• Obligation d’une étude géotechnique avant la vente d’un terrain à risque

La loi rend obligatoire la réalisation d’une étude de sol par le vendeur pour évaluer les risques liés au terrain (retrait-gonflement des argiles) et informer l’acquéreur.

• Responsabilité du constructeur qui doit respecter les résultats

Le constructeur a désormais l’obligation d’intégrer les résultats de l’étude géotechnique dans la conception de l’ouvrage pour s’adapter aux contraintes du sol.

• Principe de présomption de responsabilité

Si aucune étude n’a été fournie à l’acquéreur, le vendeur est présumé responsable en cas de sinistre lié aux mouvements de terrains clairement identifiés dans le secteur concerné.

Qu’est-ce qu’une étude de sol ?

L’étude de sol, également appelée étude géotechnique, est une démarche réalisée pour mieux appréhender les caractéristiques structurales d’un terrain avant tout projet de construction. Elle a pour objectif de déterminer le type de sol, ses propriétés mécaniques et hydrauliques ainsi que les possibles contraintes environnementales qui pourraient nuire au bon déroulement de la construction et à la stabilité du bâtiment.

Pourquoi inclure l’étude de sol dans la loi ELAN ?

Les terrains construits sur des sols contenant des argiles fortement gonflantes peuvent présenter un risque majeur pour la pérennité des fondations et des ouvrages. En effet, lorsque les argiles se réhydratent ou se déshydratent, elles peuvent subir des phénomènes de retrait-gonflement, entrainant la mise en tension des structures, des fissures et pouvant même aller jusqu’à l’effondrement du bâti.

Les aléas climatiques tels que les périodes prolongées de sécheresse, suivies par des pluies abondantes, ont augmenté ces dernières années, ce qui a conduit à une augmentation du nombre de sinistres sur le bâti. Face à cette situation, la loi ELAN vise à responsabiliser les acteurs concernés, s’appuyant sur la géotechnique pour prévenir les risques liés au potentiel retrait-gonflement des sols argileux.

Les nouvelles obligations issues de la loi ELAN

• Étude géotechnique préalable : Le vendeur d’un terrain situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols doit désormais réaliser une étude géotechnique préalable à la vente. Cette étude permettra d’évaluer le niveau de risque du terrain et d’informer l’acquéreur pour un choix éclairé.
• Intégration de l’étude de sol dans la conception : La loi ELAN impose aux constructeurs d’intégrer les résultats de l’étude géotechnique réalisée lors de la vente du terrain dans la conception des fondations et des ouvrages. Ceci pour adapter le bâti aux contraintes du sol et prévenir les sinistres éventuels.
• Norme de présomption : La loi ELAN introduit une notion de “présomption de responsabilité” en cas de vente d’un terrain alors qu’aucune étude géotechnique n’a été réalisée ou communiquée à l’acquéreur. Ainsi, en cas de sinistre lié au mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur pourrait être tenu pour responsable si aucune étude préalable n’a été effectuée.

Les zones exposées aux phénomènes de retrait-gonflement

Les sols argileux sont présents dans plusieurs régions françaises, avec une distribution inégale selon les zones géologiques et climatiques. À titre indicatif, on retrouve davantage de sols contenant des argiles gonflantes dans le bassin parisien, où le risque est plus important. Un zonage a été élaboré afin d’identifier les communes exposées aux phénomènes de retrait-gonflement des sols argileux. Ce document, disponible sur le site internet du BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières) permet de connaître le niveau d’aléa pour chaque commune.

Les spécificités des terrains construits sur des sols argileux

Dans les zones où les sols argileux sont présents, il est primordial de réaliser une étude géotechnique avant tout projet de construction. Celle-ci doit prendre en compte les paramètres suivants :

• La profondeur et la nature des argiles;
• Les variations du niveau d’eau souterrain;
• Le régime pluviométrique et climatique.

Ainsi, l’étude géotechnique permettra d’adapter le type de fondations (superficielles, semi-profondes ou profondes) aux conditions du sol et de prévoir d’éventuelles mesures compensatoires pour limiter l’exposition aux phénomènes de retrait-gonflement.

La loi ELAN au service de la prévention des sinistres liés au sol

L’intégration de l’étude de sol dans la loi ELAN représente un tournant majeur pour le secteur de la construction et de l’assurance habitation. En responsabilisant les acteurs concernés et en s’appuyant davantage sur la géotechnique, cette mesure législative participe à la prise de conscience collective du rôle clé que jouent les études de sol pour garantir la pérennité des ouvrages construits sur des terrains potentiellement complexes ou à risque.

Un objectif de réduction du nombre de sinistres

Les études géotechniques éclairées par la loi ELAN contribuent à la réduction du nombre de sinistres liés au mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Cette démarche préventive permet d’éviter des coûts importants pour les propriétaires, les assureurs et la collectivité.

Un impact sur l’assurance habitation

Même si la loi ELAN ne mentionne pas directement l’assurance habitation, il est évident que ses dispositions ont un impact positif sur le secteur de l’assurance. En effet, grâce à la prise en compte systématique de l’étude géotechnique dans le processus de construction, les sinistres liés au sol seront mieux maîtrisés, ce qui pourra contribuer à une optimisation du coût global des assurances habitation.

Les conséquences pour les propriétaires et les constructeurs

Ces nouvelles dispositions légales entraînent des changements importants pour les différents acteurs concernés par la vente ou la construction sur des terrains exposés aux risques de retrait-gonflement des sols argileux.

Pour les propriétaires de terrains

• La réalisation d’une étude géotechnique préalable à la vente représente un coût supplémentaire, qui peut varier en fonction de la complexité de l’étude et de la surface du terrain.
• En fournissant cette étude, les propriétaires se prémunissent contre d’éventuelles actions en responsabilité de la part des acquéreurs en cas de désordres ultérieurs liés au sol.
• Les résultats de l’étude peuvent avoir un impact sur la valeur du terrain, en fonction des contraintes techniques et financières qu’ils révèlent.

Pour les constructeurs et maîtres d’ouvrage

• L’obligation de respecter les recommandations de l’étude géotechnique lors de la construction implique une prise en compte plus systématique des risques liés au sol, avec des conséquences sur le coût et la durée des travaux.
• En cas de non-respect de ces recommandations, la responsabilité du maître d’ouvrage peut être engagée pour les désordres constatés après la construction.
• La nécessité de réaliser des travaux adaptés aux caractéristiques du sol peut entraîner une hausse des coûts de construction et modifier les choix architecturaux ou techniques initialement prévus.

Quel bilan tirer de ces évolutions législatives ?

Si certaines voix s’inquiètent des coûts supplémentaires engendrés par ces nouvelles obligations, il est indéniable que la loi ELAN apporte une meilleure prise en compte des risques géotechniques dans la construction. L’information des futurs acquéreurs est renforcée, tandis que les constructeurs sont incités à proposer des solutions adaptées pour limiter les désordres causés par le retrait-gonflement des sols argileux.

Au-delà de ces aspects réglementaires, il est essentiel pour les propriétaires et les constructeurs de bien s’informer sur les particularités des sols dans les zones concernées. L’étude géotechnique doit être considérée comme un outil d’aide à la décision permettant de mieux anticiper les contraintes liées au terrain et de construire des bâtiments plus sûrs et plus durables.